هفته نامه مرودشت، علی کشاورزی-

به مرودشت بیندیشیم (قسمت یکم)

چهار گزینه پیش روی ماست:

۱ – اجبار به عقب نشینی واحدهای تجاری، از هر سو به میزان ۲۰ متر و اعطای مجوز ساخت پاساژهای شبکه ای یا مراکز خرید بزرگ چند طبقه به صاحبان املاک تخریب شده. کاری سترگ همانند، پروژه نواب در تهران (در دهه ی ۷۰)

اما تجربه نشان داده پروسه اخذ مجوزهای قانونی و جلب رضایت صاحبان املاک و تلاش برای به حداقل رساندن پیامدهای اجتماعی و اقتصادی، پروسه ای بس زمان بر و هزینه بر خواهد بود. همچنین هزینه تخریب بافت قبلی و ساخت و سازهای جدید بسیار زیاد است.

۲ – راه حل دوم، به جای دست کاری کردن ساختمان ها، بر پایه کم کردن بار ترافیک خیابان اصلی توسط روش ها و مکانیزم های راهنمایی و رانندگی، استوار شده است. بدین شکل که مسیر خیابان اصلی از سر خیابان کارگر تا میدان شهرداری یک طرفه ی “رفت” باشد و مسیر بازگشت بین خیابان های چوب سیم (ابوذر) و عسجدی و ادامه آن، سرشکن شود. از میدان گندم تا میدان شهرداری نیز، به صورت یک طرفه ی “ورود” در آید و بازگشت آن نیز بین خیابان فردوسی و ابوذر تقسیم گردد. در این حالت خیابان های امیرآباد و رو به روی کارخانه ی قند نیز یک طرفه خواهند شد.

البته بدیهی است، خیابان هایی که قرار است بار ترافیکی یک طرفه بودن خیابان اصلی را به دوش بکشند، نیاز به اصلاحات قابل توجهی دارند.

اگر این گزینه انتخاب شود، می توان در هر طرف عرض پیاده روها را تا ۶ متر گسترش داد و عرض خیابان تا ۱۲ متر قابل گسترش است، یعنی معادل ۴ باند، فقط برای مسیر رفت.

۳ -راه حل سوم، اندکی پر هزینه و زمان بر است، اما به هر حال، طرحی قابل اجراست. در این گزینه، کل خیابان به صورت فضای خرید و پیاده رو در می آید، یعنی تدبیری اندیشیده شود تا هیچ خودرویی وارد این فضا نشود.

در این طرح، از داروخانه سینا (قبل از بانک اقتصاد نوین) تا ورودی شهر از سوی شیراز ( بیست متری رسالت)، در طول خیابان اصلی، یک پل هوایی ویژه عبور دو طرفه خودروها احداث می شود، یعنی تردد خودروها از زمین به هوا منتقل می گردد. در طول مسیر، نیز ایستگاه هایی طراحی و ساخته می شود تا مردم توسط پله برقی و آسانسور، از بالا به پایین یا از پایین به بالا منتقل شوند.

هزینه این طرح، از فروش واحدهای تجاری تامین می ود که زیر این پل هوایی ساخته می شوند. شاید در این طرح، یکی از بزرگترین مشکلات، تامین سرمایه اولیه ساخت پل و واحدهای تجاری تحت آن باشد.

۴ – راه حل آخر، انتقال مرکز شهر، از محل فعلی به محل دیگری است که در مقایسه با سایر راه حل ها، دارای حداقل هزینه ای اجتماعی و اقتصادی و حداکثر فواید برای شهر و شهروندان است.

بر اساس مشاهدات و پژوهش های انجام شده، در تمام شهرهای جهان، مراکز شهری، طی زمان از نقطه ای به نقطه دیگر، تغییر مکان می دهند. (شیفت می کنند). برای مثال، قبل از دهه۴۰، دروازه اصفهان و بازار وکیل، مرکز شهر شیراز بودند، در دهه۴۰ و اوایل دهه۵۰، این مرکز به چهار راه زند شیفت کرد، در دهه ۵۰ و ۶۰ به مشیرفاطمی و چهار راه سینما سعدی و از دهه۷۰ به ملاصدرا و عفیف آباد و در دهه۸۰ به زرگری انتقال یافته است.

بدیهی است، این به معنی مرگ اقتصادی مراکز قبلی نیست، آنها کماکان، به فعالیت خود ادامه می دهند، گاه ممکن است فرم و مقیاس فعالیت آن ها تغییر کند، برای مثال مرکز چهارراه زند، الان به صورت بورس لوازم الکترونیک و عمده فروشی در آمده است. اما به یاد داشته باشید که همیشه، قلب تجارت امور مصرفی و غیر سرمایه ای در مراکز جدید می زند.

انتقال مراکز شهری، دارای توجیه علمی بوده و بر اساس مدل و روش های متون اقتصاد شهری صورت می گیرد. در این گزینه، به جای حمله به ساختمان ها، یا فرو ریختن بار ترافیک مرکز شهر به خیابان های مجانب خیابان اصلی یا اجرای بلندپروازانه طرح پل هوایی، می توان طرحی اندیشمندانه تر را مورد مطالعه قرار داد که طی آن تمام طرفین معادله منتفع خواهند شد.

برای مرکز جدید ما نیاز داریم به:

-خیابانی عریض، با بولواری زیبا و پیاده روهای وسیع

-خیابانی که دسترسی به آن سهل و مناسب باشد.

-خیابانی که در حال حاضر دارای واحدهای تجاری ساخته شده باشد.

-خیابانی که در آن امکان ساخت پاساژهای شبکه ای یا مراکز خرید چند طبقه مهیا باشد.

-خیابانی که در آن امکان ساخت پارکینگ های معمولی و چند طبقه فراهم باشد.

-خیابانی که انتخاب آن، ارزش املاک مناطق نسبتا فقیرنشین را ارتقا بخشد و موجب رشد و توسعه این مناطق شود.

-خیابانی که در آن، بتوان از قبل برای استقرار واحدهای تجاری همگن یا هم خانواده برنامه ریزی کرد

خوب چنین خیابانی را از کجا باید یافت؟

پاسخ همین نزدیکی هاست.

بولوار قدس یا همان خیابان کمربندی بهترین گزینه برای این کار است.

سوال: این خیابان در حال حاضر، بورس خدمات تعمیرات خودروهای سبک و سنگین است، واحدهایی از قبیل تعمیرگاه ها، صافکاری ها، تعمیرات اگزوز، نقاشی اتومبیل، تراشکاری، جوشکاری در و پنجره، آهنگری، باطری سازی، فروشگاه های قطعات یدکی و همچنین گاراژهای فروش آهن آلات و مصالح ساختمانی است. با صاحبان این حرف و واحدها چه باید کرد؟

پاسخ این سوال در ید با کفایت شهرداری و سایر مدیران شهری قرار دارد.

شهرداری و سایر مدیران شهری چه باید بکنند؟

در بولوار قدس یا همان کمربندی، ما با سه تیپ از افراد سر و کار داریم:

-صاحبان حرف

-صاحبان املاک

-صاحبان حرفی که خود صاحب ملک نیز هستند.

ابتدا باید برای صاحبان حرف تدبیری اندیشید: این افراد که همگی به نوعی دارای کارگاه های مزاحم و آلوده کننده هستند، کافی است از جلو هر واحد رد شوید تا ببینید بر اثر آلودگی چه بر سر خود واحد، پیاده رو، باغچه و کانال فاضلاب آورده اند؟ صدای گوش خراش برخی کارگاه ها، از مسافتی دور به گوش می رسد و همیشه بر ولتاژ برق منطقه خود شوک وارد کرده و اثر سو می گذارند. ضروری است در حاشیه شهر مرودشت که دسترسی خوبی هم برای آن وجود داشته باشد و زمین هایش فاقد مرغوبیت کشاورزی و ارزش مکانی زیادی باشند، (جایی مثل نزدیک تصفیه خانه کارخانه قند)، قطعه زمینی به مساحت ۱۰ تا ۲۰ هکتار، خریداری شود و با تقسیم بندی مناسب آن برای هر قشر از صاحبان حرف، متناسب با نیازها و مقتضیات هر شغل، تفکیک زمین و ساخت آن صورت پذیرد. اجازه دهید تا این جا را مرکز ساماندهی کارگاه های شهری بنامیم.

در اینجا صاحبان مشاغل و مشتریان از مزایای صرفه جویی های ناشی از مقیاس سود خواهند برد. در این مرکز باید ساماندهی بر اساس همگن بودن مشاغل انجام شود. مثلا یک راسته از این فضا بطور کامل در اختیار تعمیرگاه ها قرار گیرد، راسته دیگر به صافکارها، بعدی به نقاش ها، یکی دیگر به تنظیم موتوری ها، مسیر دیگر به باطری سازها، یک ردیف بطور کامل در اختیار فروشندگان قطعات یدکی باشد و ردیف دیگر در اختیار …

سپس برای تشویق صاحبان حرف به انتقال باید تدابیر تشویقی اخذ شود:

-زمین رایگان

-تخفیف در مالیات

-آب مجانی(منظور آب مورد نیاز کارگاه هاست نه آب آشامیدنی)

-تخفیف در خرید انشعاب برق سه فاز

-سرویس رایگان برای تردد روزانه صاحبان حرف

-استفاده از اهرم های قانونی برای انتقال این حرف به خارج از شهر

شهرداری دراین مرکز ساماندهی نیز، از طرق زیر می تواند با کسب درآمد، بخشی از هزینه های خود را در ساخت مرکز ساماندهی جبران کند:

-فروش اقساطی واحدها به صاحبان حرف

-اخذ اجاره از کسانی که تمایل یا توانایی خرید واحدها را ندارند

-ایجاد یک رستوران یا آشپزخانه بزرگ برای شاغلان یا مشتریانی که مجبور هستند ظهر را در مرکز ساماندهی بمانند.

-احداث چندین غرفه تنقلات و نوشیدنی برای برطرف کردن نیازهای خوراکی صاحبان حرف و مشتریان

-احداث یک پارکینگ بزرگ برای پارک خودروهای بزرگ و ممانعت از ورود آن ها به منطقه شهری

آن گاه باید به سراغ صاحبان املاک رفت، چون قرار است ملک های آنان که دارای کاربری کارگاهی هستند، به واحدهای تجاری با ارزش و اجاره بیشتر تبدیل شوند. این مطلب به سادگی از ارزش خرید یا اجاره فعلی آنان قابل درک است.

باید صاحبان املاک را توجیه نمود تا بدانند با این کار سترگ به ارزش املاک آنان، به میزان قابل توجهی افزوده خواهد شد و در قبال این ارزش افزوده، آنان ملزم اند بخشی از هزینه ساماندهی صنایع و کارگاه های مزاحم شهری را تقبل کنند. سپس شهرداری باید با همکاری اتحادیه اصناف شهر، نسبت به تقسیم خیابان کمربندی، بین اصناف گوناگون اقدام کند، یعنی همانند تمام بازارهای مدرن و سنتی دنیا، راسته زرگرها، راسته پوشاک بزرگسال، راسته پوشاک کودکان، راسته اسباب بازی فروشی و …. تعریف شود.

این نوع تقسیم بندی حداقل سه فایده دارد:

-سراسر خیابان کمربندی دارای ارزش مکانی یکسانی خواهند شد و هیچ قسمت آن به سبب دورافتادگی، مهجور و کم ارزش نخواهد شد.

-مردم از مزایای صرفه جویی های ناشی از مقیاس و رقابتی بودن بازار سود می برند.

-صرفه جویی در وقت مردم در هنگام خرید

در بولوار قدس گاراژهای زیادی وجود دارد، از این گاراژها می توان در درجه اول برای ساخت پارکینگ های طبقاتی و در صورت کفایت پارکینگ ها برای ساخت مجتمع های تجاری چند طبقه استفاده کرد.

پیشنهاد:

این طرح را در یک نشست تخصصی به بحث بگذارید، تا اشکالات فنی و اجرایی آن را رو شود، چه بسا فواید دیگری از آن استخراج شود یا شاید با یک پیشنهاد دیگر تکمیل گردد.

هر کاری را که شایسته می دانید انجام دهید، اما بی تفاوت نمانید. مرودشت از ۱۰ سال پیش در بن بست قرار گرفته است و هر روز بیش از پیش، درگیر مشکلات ترافیک و تمرکز می شود.

از سر ناچاری یا از روی درایت و نبوغ، به هر حال روزی مردانی پیدا خواهند شد و دست به کاری خواهند زد، بسیار شایسته است که آن مردان شما باشید.

اینجانب گرچه به قول حافظ: “معتکف گشتم ازین پس به در پیر مغان”

رخت به سوی مزرعه کشیده ام و به امور کشاورزی مشغولم، اما باز مشکلات مرودشت ذهنم را مشغول می دارد، من حاضرم در کلیه امور برنامه ریزی و طراحی پروژه فوق، با تمام مدیران ذیربط همکاری نمایم.

**********************

-هر کار بزرگ، در آغاز محال به نظر می رسد. (کارلایل)

-دنیای تردید دنیای کسانی است که اعتماد به نفس ندارند

-خواستار سعادت دیگران بودن، بزرگ ترین خوشبختی هاست (شیلر)

-قهرمان کسی است که کاری را که باید انجام گیرد، در زمانی که باید انجام شود، انجام می دهد (نلسون ماندلا)

-ایمان راحت طلبانه یا ایمان متزلزل، هرگز کوه ها را تکان نخواهد داد.(اسکاول شین)